Messieurs Langlois et Cie
Gestionnaires de patrimoines depuis 1773

On commence à y voir un peu plus clair sur le projet du gouvernement de modifier le régime d’imposition des plus-values immobilières pour les logements autres que la résidence principale du contribuable.

En effet, les députés ont adopté, dans le cadre de la discussion du projet de loi de finances rectificative pour 2011, deux amendements gouvernementaux réintroduisant, pour l’un, un abattement progressif et pour l’autre, un report de la date d’entrée en vigueur du nouveau régime.

Attention, les informations ci-dessous n’ont rien de définitif, la mesure devant être encore discutée devant le Sénat aujourd’hui.

Sur l’abattement progressif, la règle serait la suivante :

-       Un abattement de 2% serait pratiqué entre la 6^ème et la 17^èmeannée de détention

-       Un abattement de 4% serait pratiqué entre la 18^ème et la 24^èmeannée de détention

-       Un abattement de 8% serait pratiqué au-delà de la 24^ème année de détention

L’imposition à la plus-value serait donc totalement exonérée au bout de 30 ans de détention du bien au lieu de 15 ans aujourd’hui.

L’entrée en vigueur de ce nouveau dispositif verrait le jour aux plus-values réalisées au titre des cessions intervenues à compter du 1^erfévrier 2012 et non au 25 août 2011 comme prévu initialement. La date à retenir serait celle de l’acte authentique de vente.

Notez également que le projet de loi de finances rectificative prévoit d’augmenter le taux de prélèvement social sur les revenus du patrimoine de 1,2%, passant de 2,2% à 3,4%. Cette augmentation aurait pour conséquence de voir le taux global d’imposition (IR + prélèvements sociaux) sur la plus-value réalisée porté à 32,5% au lieu de 31,3%actuellement.

Source "UNIS" 

Un marché immobilier dynamique et des prix repartis à la hausse

La reprise des marchés immobiliers franciliens, amorcée dès l’automne 2009, s’est confirmée au 2^ème trimestre 2010.

Le nombre des ventes a continué à progresser entre avril et juin 2010, et dans le même temps, le manque d’offres de logements en vente s’est accentué.

Les tensions sur le marché se sont renforcées conduisant, après la pause de 2008-2009, au retour à un rythme soutenu de hausse des prix dans toute l’Ile de France.

Depuis fin Juin 2010 le marché est très dynamique et les volumes supérieur de 38% par rapport à 2008, cependant le nombre de biens immobiliers vendus est inférieur encore de 8% au niveau des ventes réalisées jusqu’en 2007.

Les  prix en région Parisienne connaissent un rythme de hausse important avec un niveau de prix historique.

Les appartements anciens ont un niveau de hausse de prés de 10% sur 1 an et prés de 3,5% sur 3 mois.

On se rapproche de 6 700 € en moyenne à Paris, avec une perspective d’évolution jusqu’à la fin de l’année.

A moins que les taux d’intérêt qui actuellement sont faibles, remontent.

Ce qui entrainerait une nette diminution des ventes.

                                                                                                                                                                            O.T

Complexité des charges entre locataire et propriétaire

Outre le loyer, le propriétaire est en droit de demander à son locataire le remboursement des charges, dites « récupérables », qu'il a payées pour l'entretien de son logement.

Ces charges donnent lieu à une provision mensuelle, le propriétaire devant, une fois par an, arrêter les comptes, en adresser le justificatif au locataire et réclamer le solde débiteur ou rembourser le trop perçu.

Entre les propriétaires qui oublient de régulariser les charges et les locataires qui n'osent pas demander de régularisation par crainte de se voir réclamer un supplément, la rigueur n'est pas de mise dans la gestion des charges locatives. En principe, les règles applicables en la matière sont simples.

La liste des charges récupérables est fixée de façon minutieuse par le décret du 26 août 1987. Les termes utilisés ont un aspect impératif qui conduit à une jurisprudence unanime : ce qui n'est pas expressément mentionné au bail est à la charge exclusive du propriétaire. Ce texte est intervenu à une époque où les rapports locatifs étaient tendus. Son aspect normatif a grandement aidé à les pacifier, mais il a plus de 20 ans et la demande des services des locataires a évolué au rythme des nouveaux besoins.

Si la jurisprudence se montre si rigoureuse, cela tient à la rédaction du décret de 1987 qui ne permet aucune interprétation. Les arrêts, catastrophiques pour les propriétaires, rendus entre 1999 et 2002 ont suscité la rédaction d’un rapport qui préconise une remise à plat de la liste de 1987devenue incomplète sinon obsolète pour tenir compte des évolutions technologiques. Son application s'est pourtant engluée dans les remaniements ministériels, les diverses élections... Les difficultés économiques actuelles rendent peu probable une révision plus complète sinon exhaustive de la liste des charges récupérables, autrement que par « petites touches ».

A ce jour, les locataires, de plus en plus exigeants pour obtenir les services à moindre coûts (budgets familiaux serrés), vérifient les décomptes d’apurement de charges et en cas de contestation font appel auprès d’associations de locataires de plus en plus nombreuses pour reprendre leurs régularisations poste par poste pour y rechercher  la moindre anomalie susceptible de réduire cette dernière.

Cette situation ne risque pas de changer mais s’aggraver étant donné que les revenus de chacun baissent et que toutes les charges augmentent. Espérons que la balance se rééquilibre à l’avenir au curseur de l’équité.

NM

Un nouveau facteur de commercialité ? « la fatalité » locale »

Certains emplacements commerciaux semblent étrangement être frappés d’un effet de magie !

L’un apparaîtra durablement frappé d’une malédiction, et inversement un autre la source d’un pain béni.

En effet, et de façon paradoxale le local présentant toutes les garanties se trouve durablement délaissé – explications ?

Disons tout de suite que le sujet qui nous intéresse, la « malédiction » est rarissime, mais d’intérêt  plus frappant.

En voici un exemple :  le magasin dont nous allons parler en est à son quatrième locataire en moins d’une année, et celui-ci vient de fermer boutique et le panneau « à louer » est réapparu.

Or pourtant le local bénéficie d’une « bonne commercialité » dans une rue passante et bordée de nombreux petits commerces qui sont, eux, stables et prospères.

Est-ce à dire que les commerces exercés n’étaient pas attractifs ? mais  ils étaient tous très différents , successivement : prêt à porter féminin, puis un électricien,  un marchand de légumes, une laverie !

Le loyer est-il compétitif ? est-il « dans le marché » ?  précisément oui, il n’est pas plus élevé que pour les autres commerces de la rue.

Les changements de locataires ont été autant d’occasions de réaliser des travaux conséquents pour des activités en rapide déconfiture.

Mauvaise gestion des locataires commerçants ?  difficile à dire, s’agissant de professionnels comme les autres voisins.

Il n’y a donc pas d’explication rationnelle à la vacance endémique de ce local commercial si  bien situé dans un environnement idéal.

Alors quoi ! faute de raison, constatons seulement que cet emplacement contient  en lui sa défaite.

Mais, à l’inverse, occupons-nous maintenant de ce petit local commercial tout proche de dix mètres carrés tout en couloir avec une vitrine d’un mètre carré qui recueille tous les suffrages des chalands et ne désemplit pas, sans travaux, toujours le même locataire, une activité de « layette d’enfants ».

Alors, la tentation est grande d’invoquer le mystère de la fatalité attachée à certains emplacements (heureusement rarissimes !).

« Phénomène aussi  inexplicable que la foudre dans un ciel bleu ».

                                                                                                                                         J.P.L

IMMOBILIER-INFLATION-INTERET

Le faible niveau de croissance économique actuel rend nécessaire la souscription de nouveaux emprunts pour financer le déficit public et assurer un niveau acceptable de la demande intérieure.

Ces emprunts sans aucune contrepartie réelle ne pouvant être remboursés qu’après une sévère érosion monétaire dont le nom est inflation.

Il est important que notre pays puisse se moderniser et que l’Etat éponge sa dette en recourant à un taux d’inflation approprié de nature à la réduire de moitié en dix années, c’est à quoi on aboutit avec une inflation de 5%.

Parallèlement, le taux de l’emprunt devra accompagner cette inflation de manière à ce que le tandem offre-demande fonctionne.

Dès l’été prochain, les taux d’intérêts vont donc s’apprécier et retrouver une courbe ascendante.  

Dans un tel   contexte, le marché immobilier devra tirer son épingle du jeu, à la condition d’un marché « soin » c'est-à-dire animé par des courants d’achats et de vente significatifs.

Certes la hausse des taux va contribuer à renchérir le financement des acquisitions et donc à ralentir provisoirement la demande.

Mais dans un courant inverse, l’offre s’en trouvera augmentée en terme de quantité sinon en terme de valorisation, car l’inflation permettra de conserver une « valeur faciale »acceptable par les vendeurs, même si en vérité érodée par l’inflation.

Le contexte d’inflation désormais retenue par la BCE qui décide de financer les besoins des états membres par la création de monnaie sous contrepartie, donc l’inflation, permet d’ ??? d’un remake d’un scénario passé, celui des seventies où des français ont remboursé en monnaie de ??? les emprunts grâce auxquels ils avaient acheté leur appartement.

                                                                                                                                           JPL

On commence à y voir un peu plus clair sur le projet du gouvernement de modifier le régime d’imposition des plus-values immobilières pour les logements autres que la résidence principale du contribuable.

En effet, les députés ont adopté, dans le cadre de la discussion du projet de loi de finances rectificative pour 2011, deux amendements gouvernementaux réintroduisant, pour l’un, un abattement progressif et pour l’autre, un report de la date d’entrée en vigueur du nouveau régime.

Attention, les informations ci-dessous n’ont rien de définitif, la mesure devant être encore discutée devant le Sénat aujourd’hui.

Sur l’abattement progressif, la règle serait la suivante :

-       Un abattement de 2% serait pratiqué entre la 6^ème et la 17^èmeannée de détention

-       Un abattement de 4% serait pratiqué entre la 18^ème et la 24^èmeannée de détention

-       Un abattement de 8% serait pratiqué au-delà de la 24^ème année de détention

L’imposition à la plus-value serait donc totalement exonérée au bout de 30 ans de détention du bien au lieu de 15 ans aujourd’hui.

L’entrée en vigueur de ce nouveau dispositif verrait le jour aux plus-values réalisées au titre des cessions intervenues à compter du 1^erfévrier 2012 et non au 25 août 2011 comme prévu initialement. La date à retenir serait celle de l’acte authentique de vente.

Notez également que le projet de loi de finances rectificative prévoit d’augmenter le taux de prélèvement social sur les revenus du patrimoine de 1,2%, passant de 2,2% à 3,4%. Cette augmentation aurait pour conséquence de voir le taux global d’imposition (IR + prélèvements sociaux) sur la plus-value réalisée porté à 32,5% au lieu de 31,3%actuellement.

Source "UNIS"