Messieurs Langlois et Cie
Gestionnaires de patrimoines depuis 1773

Un nouveau facteur de commercialité ? « la fatalité » locale »

 

Certains emplacements commerciaux semblent étrangement être frappés d’un effet de magie !

L’un apparaîtra durablement frappé d’une malédiction, et inversement un autre la source d’un pain béni.

En effet, et de façon paradoxale le local présentant toutes les garanties se trouve durablement délaissé – explications ?

Disons tout de suite que le sujet qui nous intéresse, la « malédiction » est rarissime, mais d’intérêt  plus frappant.

En voici un exemple :  le magasin dont nous allons parler en est à son quatrième locataire en moins d’une année, et celui-ci vient de fermer boutique et le panneau « à louer » est réapparu.

Or pourtant le local bénéficie d’une « bonne commercialité » dans une rue passante et bordée de nombreux petits commerces qui sont, eux, stables et prospères.

Est-ce à dire que les commerces exercés n’étaient pas attractifs ? mais  ils étaient tous très différents , successivement : prêt à porter féminin, puis un électricien,  un marchand de légumes, une laverie !

Le loyer est-il compétitif ? est-il « dans le marché » ?  précisément oui, il n’est pas plus élevé que pour les autres commerces de la rue.

Les changements de locataires ont été autant d’occasions de réaliser des travaux conséquents pour des activités en rapide déconfiture.

Mauvaise gestion des locataires commerçants ?  difficile à dire, s’agissant de professionnels comme les autres voisins.

Il n’y a donc pas d’explication rationnelle à la vacance endémique de ce local commercial si  bien situé dans un environnement idéal.

Alors quoi ! faute de raison, constatons seulement que cet emplacement contient  en lui sa défaite.

Mais, à l’inverse, occupons-nous maintenant de ce petit local commercial tout proche de dix mètres carrés tout en couloir avec une vitrine d’un mètre carré qui recueille tous les suffrages des chalands et ne désemplit pas, sans travaux, toujours le même locataire, une activité de « layette d’enfants ».

Alors, la tentation est grande d’invoquer le mystère de la fatalité attachée à certains emplacements (heureusement rarissimes !).

« Phénomène aussi  inexplicable que la foudre dans un ciel bleu ».

 

                                                                                                                                         J.P.L

 

 

 

 

 

 

 

                              

 

 

 

 

 

 

 

 

IMMOBILIER-INFLATION-INTERET

Le faible niveau de croissance économique actuel rend nécessaire la souscription de nouveaux emprunts pour financer le déficit public et assurer un niveau acceptable de la demande intérieure.

Ces emprunts sans aucune contrepartie réelle ne pouvant être remboursés qu’après une sévère érosion monétaire dont le nom est inflation.

Il est important que notre pays puisse se moderniser et que l’Etat éponge sa dette en recourant à un taux d’inflation approprié de nature à la réduire de moitié en dix années, c’est à quoi on aboutit avec une inflation de 5%.

Parallèlement, le taux de l’emprunt devra accompagner cette inflation de manière à ce que le tandem offre-demande fonctionne.

Dès l’été prochain, les taux d’intérêts vont donc s’apprécier et retrouver une courbe ascendante.  

Dans un tel   contexte, le marché immobilier devra tirer son épingle du jeu, à la condition d’un marché « soin » c'est-à-dire animé par des courants d’achats et de vente significatifs.

Certes la hausse des taux va contribuer à renchérir le financement des acquisitions et donc à ralentir provisoirement la demande.

Mais dans un courant inverse, l’offre s’en trouvera augmentée en terme de quantité sinon en terme de valorisation, car l’inflation permettra de conserver une « valeur faciale »acceptable par les vendeurs, même si en vérité érodée par l’inflation.

Le contexte d’inflation désormais retenue par la BCE qui décide de financer les besoins des états membres par la création de monnaie sous contrepartie, donc l’inflation, permet d’ ??? d’un remake d’un scénario passé, celui des seventies où des français ont remboursé en monnaie de ??? les emprunts grâce auxquels ils avaient acheté leur appartement.

 

                                                                                                                                           JPL

EDITO AVRIL 2010

LE DROIT DE PASSAGE CONTRACTUEL EN MILIEU URBAIN

 

Il arrive parfois de se trouver confronté à la situation suivante, celle d’un groupe d’immeubles aux assiettes foncières individualisées mais faisant l’objet d’aménagements communs pour en optimiser l’utilisation commerciale, c’est précisément le cas que l’on peut rencontrer sur certaines voies du Triangle d’Or par exemple. Dans cette hypothèse, il arrive qu’un seul accès n’existe ou ne subsiste pour l’ensemble des immeubles considérés et que l’aménagement intérieur privilégie une division par plateaux horizontaux avec des circulations au travers des différentes assiettes foncières des immeubles.

L'ensemble immobilier considéré est ainsi l’agrégat de fait d’immeubles voisins contigüs appartenant à des propriétaires différents qui donnent en location leurs locaux en tenant compte de leur accessibilité, certains immeubles profitant davantage que les  autres de possibilités d’accès que ces derniers qui devront en subir le passage.

Il est donc juste et équitable qu’une contrepartie existe, et que les relations entre propriétaires d’un même « ensemble » soient normalisées et organisées.

En ce sens, le Code Civil en son article 672 est venu apporter une réponse, il dispose en effet que le propriétaire d’un fonds enclavé est fondé à réclamer sur les fonds voisins un passage suffisant à charge de verser « une indemnité  proportionnée au dommage qu’il peut occasionner. »

Un arrêt de la Cour de Cassation (Civ. 16 avril 1973) a jugé que l’indemnité due par le fonds enclavé est indépendante du profit que peut en tirer le fonds du fait du droit de passage.

Un autre arrêt de la Cour de Cassation (Civ.3^ème – 9 Février 1994) a décidé que l’indemnité due devait être fixée en considération du seul avantage occasionné (pour le passage) et ne peut se monter à la valeur vénale du terrain correspondant à l’assiette du passage, et que ce dommage peut être minime même sur un terrain dont la valeur vénale est élevée.

Dans son arrêt du 30 Juin 1977, la Cour d’Appel de PARIS a approuvé le rapport de l’Expert fixant une indemnité fonction de la perte de revenu résultant de l’impossibilité de louer les M2  grevés de la servitude.  Tout ceci a été entériné par la Cour de Cassation dans son arrêt du 26 Juin 1979 qui a confirmé que l’unique élément à prendre en considération était le seul dommage occasionné au fonds, en l’occurrence l’impossibilité de louer.

Il  est donc acquis que le droit de passage ainsi établi s’analyse comme une servitude conventionnelle avec indemnité de passage.

                               Une autre question s’est posée dans l’exercice d’une telle servitude :

Qu’en est-il des travaux rendus nécessaires  sur le passage objet de servitude, et notamment des travaux de conformité et de sécurité ?

Au vu de la jurisprudence constante ci-dessus évoquée il apparaît certain que les propriétaires de fonds servants ne peuvent mettre à la charge des fonds dominants des travaux qui ne sont pas liés à la perte de valeur des mètres carrés générés par la servitude.

Il est à noter, au surplus, que le titulaire du fonds servant doit assurer une jouissance paisible exempte de tous vices dès lors que l’indemnisation mise à la charge  du fonds dominant au titre de la perte de valeur au M2 est versée conformément aux critères définis suite aux arrêts précités !

                               Autre question : Dans l’hypothèse où les immeubles concernés étaient loués par un même locataire, la servitude de passage cesserait-elle d’exister ?

Et bien, la servitude demeure  car le fait de réunir des immeubles dans un seul bail n’entraîne aucun transfert de propriété et tous les lots restent indépendants. Un arrêt de la Cour de Cassation du 3 Juin 1969 a précisé que l’a. 682 du Code Civil, autorisant le propriétaire d’un fonds enclavé à réclamer un droit de passage sur le fonds voisin, n’interdisait nullement que l’utilisation du fonds soit mis en œuvre par une autre personne que le propriétaire du fonds pour autant qu’il bénéficie de l’agrément de ce dernier.

Si ce bail global venait à ne pas être renouvelé, les servitudes de passage continueraient à s’appliquer.

                                                                                              Jean-Pierre LANGLOIS

La Fiducie (ou le Trust à la Française)

La Fiducie outil de gestion du patrimoine

 

Une petite révolution est venue battre en brèche discrètement le principe sacro-saint de l’unicité du patrimoine :

« Pas de patrimoine sans une personne, une personne n’a qu’un patrimoine ».

                La loi du 19/2/2007 codifiée aux articles 2011 et suivants du Code Civil consacre l’entrée de la fiducie dans le droit français, définie comme l’opération par laquelle un ou plusieurs constituants transfèrent des biens, des droits ou des sûretés, présents ou futurs, à un ou plusieurs fiduciaires qui, les tenant séparés de leur patrimoine propre, agissent dans un but déterminé par un et au profit d’un plusieurs bénéficiaires. La fiduciaire dispose ainsi de tous les attributs de droit de propriété : Usus, Fructus, Abusus, mais à titre temporaire.

                Ainsi immédiatement apparaît la différence avec le mandat en ce que le mandataire agit pour le compte du mandat sans acquérir la propriété des biens concernés.

                Ainsi également apparaît la notion de patrimoine d’affectation dédié spécialement à un objectif déterminé.

Quid de l’intérêt d’un tel mécanisme un regard de la gestion du patrimoine ?

          Tout d’abord, il faut noter que la Fiducie opérant un transfert de propriété est réservées aux seuls constituants personnes morales soumises à l’impôt sur les sociétés de plain droit ou non-option -  de même la fiduciaire ne peut être qu’une personne morale agrée, soit un établissement de crédit, une entreprise d’assurance ou d’investissement.

                En revanche le bénéficiaire peut aussi bien être une personne physique que morale.

                La fiducie peut porter sur l’universalité des biens, meubles, immeubles, corporels, incorporels, comme des droits réels et personnels.

                Ainsi tous les éléments constitutifs du patrimoine peuvent être transférés dans une Fiducie et forme un « patrimoine d’affectation ».

                Mais cette propriété n’est pas temporaire, sa durée est contractuelle dans la limite de 33 ans, l’échéance opérant transmission de propriété au bénéficiaire désigné.

                Le contrat de Fiducie doit contenir l’identité des contractants, c'est-à-dire, le constituant et le Fiduciaire, par contre l’identité du bénéficiaire peut différée jusqu’à l’échéance de la Fiducie.

Le contrat doit évidemment délimiter la mission, les pouvoirs de gestion et de dispositions de fiduciaire qui devra rendre compte de sa mission sous sa responsabilité et peut être dessaisi en cas de faute ou de péril.

Ainsi, la fiduciaire dispose des pouvoirs d’un propriétaire mais qui ne l’est que temporairement et subit les contraintes du mandataire.

Pendant tout le cours de la Fiducie, le constituant est créancier du fiduciaire de la contrepartie du transfert de propriété : il lui appartient de déterminer les résultats de sa gestion bénéficiaire ou déficitaire mais quelles sont les utilisations de la Fiducie ainsi réservée aux personnes morales ?

Elles sont essentiellement économiques ; la Fiducie constitue en effet une garantie très efficace, mais aussi un instrument de gestion plus efficace que le mandat dont l’essence est la révocabilité.

La Fiducie Gestion

                Mécanisme par lequel le constituant transfère la propriété des biens au fiduciaire à charge de gérer dans l’intérêt du constituant ou d’un tiers bénéficiaire.

                La durée de ce transfert de propriété est limitée à 33 ans.

                Par exemple, dans l’hypothèse du décès d’un chef d’entreprise, la société mettra en place, une fiduciaire – gestion pour ne pas être gérée par des héritiers incompétents, - autre exemple : un bien soumis à la contestation judiciaire peut être mis en fiducie dans l’attente du jugement, et pour permettre ainsi d’assurer la protection des droits de chacune des parties.

Il est en de même de la fiducie transmission à titre onéreux qui permet des conditions de transfert de la propriété fiduciaire à la survenance d’un événement ou de l’écoulement d’un délai : par exemple en constituant transfert de propriété au fiduciaire à charge de la retransmettre au bénéficiaire à sa majorité.

Rappelons cependant que la Fiducie ne peut être utilisée pour les personnes physiques (sauf si dans le cadre d’une société à l’I.S.) et permettre ainsi de protéger le patrimoine familial de l’incompétence, de la prodigalité par exemple.

Ceci étant, il pourra se trouver que le fiduciaire n’ait pas la volonté ou la capacité de gérer le bien dont il est devenu propriétaire : il devra alors déléguer sa gestion à un professionnel compétent en la matière ; c’est le cas du patrimoine immobilier ainsi affecté en fiducie.

La Fiducie garantie d’une créance, ou fiducie-sûreté :

Ceci est l’hypothèse d’un contrat par lequel le  débiteur transféré à son créancier, pour garantie de sa dette, la propriété d’un bien immobilier ou mobilier que ce dernier s’engage à rétrocéder au débiteur  au débiteur lors du paiement de la totalité de la dette.

Il est notable que ce transfert de propriété (temporaire) n’est pas absolu en raison des limitations des pouvoirs de gestion du fiduciaire.

Mais l’intérêt est grand pour le créancier qui devient propriétaire, à la différence des suretés traditionnelles qui n’entrainent pas transfert de propriété d’un bien au créancier (cas de l’hypothèque),

Ainsi le patrimoine d’affectation sert à garantir un passif déterminé, ce qui peut faciliter l’obtention d’un crédit ; il constitue le gage des créanciers de la fiducie et seulement à ceux-ci, échappant aux conséquences et effets de procédure collective du débiteur.

                                                                                                                               J.P.L

 

Constat de l’immobilier

La Crise Mondiale se résorbe.

Un an après la crise économique, le marché immobilier se stabilise et se remet peu à peu de ses déboires.

Nous pouvons  relativiser ces bons résultats.  La France est mieux placée que certains voisins européens tels l’Espagne ou l’Angleterre par exemple.

I/ Les ventes Immobilières :

Le constat est rassurant, les prix de  l’immobilier n’ont pas baissé autant qu’on pouvait le craindre. Les transactions réalisées au cours de ces derniers mois montrent cependant que les prix amorcent une légère remontée de 1 % par rapport aux mois précédents.

Selon les Notaires, les appartements ont retrouvé les niveaux de prix pratiqués en juin 2007.

Les ventes de maisons ont été plus touchées par la crise, et se négocient sur les mêmes bases  qu’avril 2006.

On atteint pour l’instant  une phase de stagnation des prix après des baisses dans l’hexagone de l’ordre 7,8% sur l’ancien.

2/ L’Immobilier Commercial:

Paris enregistre un léger rebond de l’immobilier d’entreprise avec près de 180 000 m² commercialisés au cours des 9 premiers mois de 2009.

La baisse de 22% enregistrée entre 2008 à 2009 pour le centre des affaires à Paris, a vu une augmentation de 8% d’augmentation des locations commerciales lors du 3^ème et du  4^ème trimestre 2009.

Nous constatons que la spéculation sur la baisse des prix est terminée.

L’immobilier tente de sortir de la crise avec l’aide notamment  des taux de crédit qui n’ont jamais été aussi bas.

Les craintes demeurent cependant du fait de la montée du chômage qui pèse sur les décisions des ménages.

Doit-on croire en notre chère bonne pierre ?

                                                                                                                           O.T

Un nouveau facteur de commercialité ? « la fatalité » locale »

 

Certains emplacements commerciaux semblent étrangement être frappés d’un effet de magie !

L’un apparaîtra durablement frappé d’une malédiction, et inversement un autre la source d’un pain béni.

En effet, et de façon paradoxale le local présentant toutes les garanties se trouve durablement délaissé – explications ?

Disons tout de suite que le sujet qui nous intéresse, la « malédiction » est rarissime, mais d’intérêt  plus frappant.

En voici un exemple :  le magasin dont nous allons parler en est à son quatrième locataire en moins d’une année, et celui-ci vient de fermer boutique et le panneau « à louer » est réapparu.

Or pourtant le local bénéficie d’une « bonne commercialité » dans une rue passante et bordée de nombreux petits commerces qui sont, eux, stables et prospères.

Est-ce à dire que les commerces exercés n’étaient pas attractifs ? mais  ils étaient tous très différents , successivement : prêt à porter féminin, puis un électricien,  un marchand de légumes, une laverie !

Le loyer est-il compétitif ? est-il « dans le marché » ?  précisément oui, il n’est pas plus élevé que pour les autres commerces de la rue.

Les changements de locataires ont été autant d’occasions de réaliser des travaux conséquents pour des activités en rapide déconfiture.

Mauvaise gestion des locataires commerçants ?  difficile à dire, s’agissant de professionnels comme les autres voisins.

Il n’y a donc pas d’explication rationnelle à la vacance endémique de ce local commercial si  bien situé dans un environnement idéal.

Alors quoi ! faute de raison, constatons seulement que cet emplacement contient  en lui sa défaite.

Mais, à l’inverse, occupons-nous maintenant de ce petit local commercial tout proche de dix mètres carrés tout en couloir avec une vitrine d’un mètre carré qui recueille tous les suffrages des chalands et ne désemplit pas, sans travaux, toujours le même locataire, une activité de « layette d’enfants ».

Alors, la tentation est grande d’invoquer le mystère de la fatalité attachée à certains emplacements (heureusement rarissimes !).

« Phénomène aussi  inexplicable que la foudre dans un ciel bleu ».

 

                                                                                                                                         J.P.L