Messieurs Langlois et Cie
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Constat de l’immobilier

La Crise Mondiale se résorbe.

Un an après la crise économique, le marché immobilier se stabilise et se remet peu à peu de ses déboires.

Nous pouvons  relativiser ces bons résultats.  La France est mieux placée que certains voisins européens tels l’Espagne ou l’Angleterre par exemple.

I/ Les ventes Immobilières :

Le constat est rassurant, les prix de  l’immobilier n’ont pas baissé autant qu’on pouvait le craindre. Les transactions réalisées au cours de ces derniers mois montrent cependant que les prix amorcent une légère remontée de 1 % par rapport aux mois précédents.

Selon les Notaires, les appartements ont retrouvé les niveaux de prix pratiqués en juin 2007.

Les ventes de maisons ont été plus touchées par la crise, et se négocient sur les mêmes bases  qu’avril 2006.

On atteint pour l’instant  une phase de stagnation des prix après des baisses dans l’hexagone de l’ordre 7,8% sur l’ancien.

2/ L’Immobilier Commercial:

Paris enregistre un léger rebond de l’immobilier d’entreprise avec près de 180 000 m² commercialisés au cours des 9 premiers mois de 2009.

La baisse de 22% enregistrée entre 2008 à 2009 pour le centre des affaires à Paris, a vu une augmentation de 8% d’augmentation des locations commerciales lors du 3^ème et du  4^ème trimestre 2009.

Nous constatons que la spéculation sur la baisse des prix est terminée.

L’immobilier tente de sortir de la crise avec l’aide notamment  des taux de crédit qui n’ont jamais été aussi bas.

Les craintes demeurent cependant du fait de la montée du chômage qui pèse sur les décisions des ménages.

Doit-on croire en notre chère bonne pierre ?

                                                                                                                           O.T

La HALDE et sa campagne de « Testing » visant à combattre la discrimination dans le choix d’un locataire :

« La Haute Autorité de lutte contre les discriminations et pour l’égalité », également connue sous son acronyme HALDE, est « une autorité indépendante française compétente pour connaître de toutes les discriminations, directes ou indirectes, prohibées par la loi ou par un engagement international auquel la France est partie ».

La mission principale de la HALDE est de combattre toutes formes de discrimination via la réalisation d’enquêtes, la soumission aux organes responsables de rapports, mais avant tout à prodiguer l’assistance nécessaire aux personnes victimes de discrimination.

Une autre loi, celle du 31 mars 2006 valide, et autorise la Halde à la pratique du «Testing ». Et c’est depuis le début de l’année 2008, que l’autorité indépendante de la HALDE a lancée une série d’enquêtes sur l’accès au logement et particulièrement sur l’éventuelle discrimination des propriétaires face aux candidats potentiels suite à la mise en location d’un de leur biens. Ces tests ont eu pour implications 6 transmissions de dossier au Parquet début 2009, sans compter les nombreuses réorientations de dossiers vers les institutions compétentes face au délit constaté.

Concrètement ces tests résident en une vérification sur le terrain de ce que les propriétaires mettant des biens en location, ne commettent aucun choix discriminatoire quant  au choix du candidat locataire retenu.

En 2008, la Halde a sélectionnée 77 biens à la location sur le territoire national français. Un salarié de la Halde a joué le rôle du candidat locataire en se présentant sous un patronyme étranger, employé en CDI, avec un salaire représentant trois fois le montant du loyer. Quelques instants après son entretien avec le propriétaire bailler, un autre agent de la Halde se présentait sous un patronyme français, sensiblement de même âge, en CDI et avec des ressources inférieures de 100 Euros à celles de son prédécesseur. Toutes les conversations téléphoniques ont étés suivies et enregistrées par des agents assermentés de la Halde.

Les personnes ayant donné rendez-vous au candidat au patronyme français et écarté le candidat de patronyme étranger ont reçu une lettre recommandée avec AR de la Halde leur indiquant que leur comportement pouvait relever d’un délit prévu à l’article 225-2 du Code Pénal et les convoquant à une audition.

La HALDE peut donc en toute légalité adresser des demandes « d’accès à un bien ou logement, dont les caractéristiques objectives se ressemblent, mais différent par l’élément que l’on veut tester (origine, ou patronyme, par exemple). Il s’agit d’une démarche destinée à vérifier que la sélection du locataire sera fondée sur des critères objectifs.

C’est au bailleur qu’il appartient d’établir et de justifier qu’il a sélectionné les candidats de matière objective aux autorités compétentes pour en juger.

Toute constatation ou suspicion d’infraction à la charte établie par la Halde peut entraîner :

• L’ouverture d’une enquête avec sollicitation de documents,
• Demande d’auditions et d’explications.

La constatation d’une discrimination peut entraîner une amende 3000 Euros et de 15000 Euros si s’agit d’une personne morale. Ainsi qu’une possible indemnisation de la victime. La Halde peut donc proposer une transaction ou saisir le parquet qui est tenu d’instruire.

La Halde et ses campagnes de tests aident à réguler les abus bien trop souvent observés de part le passé quant à la discrimination de certains candidats.

La HALDE en Chiffres 

• La HALDE c’est un budget de 11,2 millions d’Euros et de près d’une centaine d’employés,
• Un réseau de correspondants sur l’ensemble du territoire français,
• Près de 8000 réclamations reçues début 2009,
• La discrimination face à l’accès au logement représente 6% de ces plaintes, et cela principalement dans le cadre du logement privé.
• L’origine ethnique est dans 49% mise en cause. Viennent ensuite, la considération pour l’handicap 18%, ou l’état de santé d’un candidat, la situation personnelle ou professionnelle 15%, et enfin l’âge ou l’orientation sexuelle ou les mœurs d’un candidat.

A titre information, ne peuvent être demandés aux candidats locataires :

• Une photo d’identité (sauf celle de la pièce justificative d’identité),
• carte d’assuré social, relevé de compte bancaire, et attestation de bonne tenue des comptes,
• attestation de crédit en cours,
• autorisation de prélèvements automatiques,
• jugement de divorce,
• attestation du précédent bailleur indiquant que le locataire est à jour de ses loyers,
• attestation de l’employeur,
• contrat de mariage ou certificat de concubinage,
• chèque de réservation de logement,
• dossier médical personnel,
• extrait de casier judiciaire,
• remise sur compte bloqué de biens,
• production de plus de deux bilans pour les travailleurs indépendants.

                                                                                                                         Celia. L

La maîtrise des charges de copropriété : un sujet au cœur de l’actualité

Ce thème est à l’ordre du jour, plus que jamais, alors que la facture des copropriétaires s’alourdit et que le pouvoir d’achat diminue.

Les dépenses sont croissantes :

• Hausse des prix des combustibles,
• Augmentation des frais de personnel justifiés par les exigences accrues des copropriétaires (gardiennage, entretien,…)
• Hausse des travaux dûe :

1. A l’alourdissement des contrôles imposés par les nouvelles réglementations (ascenseurs, amiante, saturnisme,…)
2. Aux besoins des copropriétaires à l’égard du renforcement des équipements de sécurité (interphone, digicode,…)
3. Mais aussi aux nouveaux besoins (création et aménagement d’espaces verts,…).

En 2008, le niveau des charges de copropriété s’établit à 22,1 €/M². Les postes : chauffage – eau chaude sanitaire, frais de personnel, eau froide et travaux d’entretien représentant 58% du total des charges. Les charges de copropriétés en Ile de France sont de plus en plus élevées de l’Hexagone puisque cette région est celle où les immeubles sont les plus dotés d’ascenseur, de chauffage collectif et de personnel permanent. Le niveau des charges varie en fonction des formes architecturales (hauteur des immeubles) et des localisations des immeubles (standing des immeubles) et de dénominateur charges/nombre de copropriétaires.

Mieux connaître le niveau des charges de copropriété, dans toute leur complexité, permet :

• D’identifier les postes stratégiques (ceux dont le poids dans l’ensemble des charges est le plus lourd et ceux dont l’évolution est la plus rapide),
• Et de le maîtriser.

Cette maîtrise contribue à une optimisation de la gestion des immeubles. Les copropriétaires, autant que le syndic, doivent avoir le contrôle des dépenses pour les réduire si possible des économies et éviter les dérapages :

• Partage de l’emploi gardien-concierge sur plusieurs petites copropriétés d’un même quartier,
• Réduction de la consommation d’eau (installation de compteurs divisionnaires d’eau pour responsabiliser les copropriétaires,…)
• Procéder à l’entretien régulier des équipements pour éviter les dépannages coûteux et ne pas hésiter à faire appel à des professionnels compétents pour réaliser un diagnostic de l’immeuble,
• Favoriser le comportement civique des copropriétaires (éviter le dépôt d’encombrants dans le couloir des caves, le respect de l’état des parties communes en cas de déménagement,…
• Avoir une approche économique et responsable de la consommation d’énergie (mise en route du chauffage collectif le plus tard possible et encourager les copropriétaires « les plus frileux » de s’équiper de chauffage individuel d’appoint,…)
• Mettre en concurrence régulièrement les contrats dont la copropriété est titulaire.

Dans ce prolongement, nous pouvons conclure que la maîtrise des charges de copropriété est :

• D’une part, le fruit d’une bonne coopération entre le syndicat des copropriétaires (dont son expression s’illustre en assemblée générale) et le syndic,
• Et d’autre part, le résultat d’une prise de conscience de chaque copropriétaire afin de réduire individuellement les charges communes de copropriété.

                                                                                                                     HB

Le quitus ou la motion de confiance ou de défiance des copropriétaires envers leur syndic

« Quitus:La délibération d'une assemblée générale par laquelle des associés ou actionnaires  d'une société ou les copropriétaires d'un immeuble ou d'un ensemble immobilier donnent leur accord sur la gestion des mandataires sociaux dans le cas d'une société ou du syndic dans le cas d'une copropriété. Dans la pratique, les mandataires sociaux et syndics de copropriété demandent à l'assemblée générale qui statue sur leurs comptes de leur donner quitus de leur gestion. (Lawperationnal –Encyclopédie Juridique) »

Bien que la loi du 10 juillet 1965 relative à la copropriété ignore le quitus et que les associations de copropriétaires suggèrent de ne pas le donner, il constitue un lien indissociable des rapports entre mandant et mandataire.

La résolution relative au quitus à donner sur la gestion du syndic pour l'exercice écoulé ne fait pas souvent l'objet d'âpres débats, lors de l'assemblée générale.

L'explication en est relativement simple : soit cette question, n'est purement et simplement pas inscrite à l'ordre du jour, soit sa présence n'est pas remarquable car traitée comme une simple formalité, en aval à l'approbation des comptes (malgré une obligation de distinction).

Nonobstant, il suffit de se pencher sur les termes de la définition de cette notion pour constater que la question du quitus n'est pas aussi anodine qu'elle n'y paraît.

Il existe autour de celui-ci une suspicion qui tient du paradoxe: En effet, bien que son inscription à l'ordre du jour ne résulte pas d'une obligation légale, la conséquence de son approbation n'est pas moindre puisqu'elle libère le syndic de sa responsabilité vis à vis du syndicat, pour la période considérée.

Ainsi, quand bien même il s'agirait d'un corollaire à l'approbation des comptes, l'existence d'une sorte d'impunité du syndic sur ses actions fait qu'un certain nombre d'associations conseillent à leur adhérents de ne pas voter cette résolution considérant qu'il est impossible d'être exhaustif sur le contrôle de tous les actes de gestion d'un syndic d'autant que le quitus donné, toute contestation deviendrait impossible.

Mais, le quitus n’a pas une application aussi étendue et catégorique :

Même s'il est vrai que la définition stricto sensu du quitus est d’approuver les actes accomplis par le syndic, il s'agit exclusivement de ceux qui ont été portés à la connaissance du syndicat et qui ont donc fait l'objet d'une appréciation éclairée.

Le vote doit donc être précédé d'un « exposé loyal et sincère », s'apparentant à un rapport consignant les faits significatifs de la gestion de sorte qu'en cas de litige, le syndic puisse faire la preuve que le syndicat était en possession de tous les éléments à l'octroi de son quitus sur les faits reprochés.

Le quitus n'est pas indispensable si le syndic limite ses actions au champ de ses prérogatives.

Par contre, il est nécessaire si le syndic a pris des initiatives outre passant ses pouvoirs légaux ou délégués, car alors sa responsabilité pourrait être recherchée.

Le quitus est malléable; il peut être donné avec ou sans réserves, et dans cette dernière hypothèse, les réserves doivent être explicitées

A noter que le juge reste souverain sur la portée du quitus donné; ainsi agira avec prudence et sagesse, un syndic qui sollicite un quitus spécial pour des actes qui outrepassent les conditions de son mandat.

Dans un but de maintenir toute transparence, le syndic pourra dans l’ordre du jour expliquer par exemple les raisons :

•  du dépassement ou minoration des dépenses par rapport au budget voté par rapport aux dépenses de l’exercice précédent,
• les actions entreprises vis-à-vis d’un copropriétaire débiteur,
• la non-prise en charge d’un sinistre par la compagnie d’assurance,
• le changement de la compagnie d’assurance,
• du dépassement en cas de gros travaux dans un rapport financier etc.…

Ainsi un refus de quitus, obligera le syndic, à réévaluer ses rapports avec ses mandataires ou copropriétaires.

Encore convient-il  que les copropriétaires motivent leur refus où donnent quitus avec des réserves causées afin de permettre qu’une liaison de confiance, élément moteur, s’instaure avec le conseil syndical et les différents copropriétaires.

Le quitus n'est donc pas « un mea culpa », ni la garantie d'une impunité définitive,  elle permet  au contraire la mise en exergue de certains faits qui demandent une justification claire et précise. C'est une mise à nue de la gestion du syndic non un renforcement de son opacité.

L'inscrire à l'ordre du jour c'est faire preuve d'une volonté de transparence et d’une remise en question du mandat, cette initiative peut être entreprise tant par le syndic que par le syndicat.

Le quitus est donc un véritable vote de confiance du syndicat des copropriétaires envers son syndic marqué par un réel échange.

Confiance ou défiance ? Telle est la question.

                                                                                                                                                    J.H

Premier tableau : jusqu’en 2008, le parcours du contribuable combattant ou le labyrinthe fiscal

Vous venez de recevoir votre avis d’impôt sur le revenu et le montant à payer est plus élevé que celui que vous aviez estimé. Vous appelez aussitôt la Trésorerie qui vous précise qu’il s’agit d’une réclamation concernant le calcul de l’impôt (ou son assiette) et qu’il convient par conséquent de s’adresser au CDI (Centre des impôts). Ce que vous faîtes. Le CDI vous  expliquant qu’il n’y a pas d’erreur de calcul, vous demandez alors s’il est possible de régler en plusieurs fois. Cela ne concerne plus le calcul de l’impôt mais son règlement,  et le CDI vous renvoie à  la Trésorerie !

Et que dire de l’impôt de solidarité sur la fortune, longtemps acquitté auprès de la RP (Recette principale), puis à partir de 2002 auprès de la RE (Recette élargie), puis auprès du SIE (Service des impôts des entreprises) et enfin à compter de 2009 auprès du SIP (Service des impôts des particuliers)!

Que le contribuable ne sache plus à quel centre se vouer ne surprendra personne ! Et cette incertitude quant au service compétent ne peut que renforcer l’impression – justifiée ou non -  d’une administration inaccessible et opaque dont l’objectif n’est pas d’informer mais de redresser un contribuable déstabilisé. Cet imbroglio de services est la conséquence de la dichotomie traditionnelle de l’administration fiscale française.

D’un côté, la Direction générale des impôts ou DGI (avec au niveau local les Directions des services fiscaux, les Centres départementaux d’assiette, les Conservations des hypothèques, les Centres des impôts, les Centres des impôts foncier, les Recettes devenues SIE) s’occupe de la fiscalité. Ses 76 000 agents gèrent, calculent, contrôlent et recouvrent la plupart des impôts (75 % des recettes de l’Etat). Les impôts recouvrés par la DGI sont déclarés et payés « spontanément » par le contribuable, comme la TVA, l’impôt sur les sociétés, les droits de succession et l’ISF.

De l’autre, la Direction générale de la comptabilité publique ou DGCP (réseau du Trésor public) s’occupe de la gestion publique. Ses 54 000 agents effectuent la gestion et le contrôle des recettes et dépenses de l’Etat et des collectivités locales. Le recouvrement de certains impôts ne représente en fait qu’une activité marginale, bien que la plus connue du public. La DGCP  assure essentiellement la perception des impôts recouvrés par voie de rôle  comme l’impôt sur le revenu, la taxe d’habitation, la taxe foncière, la taxe professionnelle, la CSG, la  CRDS et les prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine.

Deuxième tableau : à partir de 2009,  l’interlocuteur fiscal unique ou le bout du tunnel

Vous veniez tout juste de comprendre la différence entre la DGI et la DGCP et voilà que les documents fiscaux arborent de nouveaux noms qui sèment le trouble dans votre esprit : Direction générale des finances publiques, Centre des finances publiques, guichet du Centre des finances publiques, SIP !  Pas de panique, ces nouveaux services ne viennent pas s’ajouter aux précédents mais les remplacent.

En effet, à l’instar de ce qui existe déjà depuis 2002 pour les grandes entreprises avec la Direction des grandes entreprises (DGE) et depuis 2006 pour les PME avec le Service des impôts des entreprises (SIE), les particuliers vont bénéficier à leur tour d’un interlocuteur fiscal unique ou guichet fiscal unifié. Dès septembre 2009, le contribuable disposera sur l’ensemble du territoire de Centres des finances publiques, répondant à l’ensemble de ses demandes, qu’il s’agisse du calcul ou du paiement de l’impôt, cela afin d’éviter les doubles démarches. 

Les usagers pourront en un même lieu : se procurer des imprimés ; obtenir une réponse à leurs demandes d’information les plus fréquentes ; déposer tous leurs dossiers fiscaux. Si le traitement du dossier relève de la compétence d’un autre service, le service auprès duquel le dossier est déposé se chargera de le transmettre au service gestionnaire qui répondra directement à l’usager.

Concrètement, des agents de la DGI et des agents du Trésor public chargés du recouvrement seront réunis au sein d’un même service pour pouvoir renseigner l’usager de manière globale. Sur le terrain, dans les villes où existent un Centre des impôts et une Trésorerie, seront créés de 2009 à 2012 des Services des impôts des particuliers ou SIP. Dans les zones rurales où il n’y a qu’une Trésorerie, le guichet fiscal unifié prendra le visage d’un accueil fiscal de proximité.

Cette réforme de grande ampleur (qui avait  déjà échoué par deux fois en 1989 et en 2000) consiste en la fusion  de la Direction générale des impôts et de la Direction générale de la comptabilité publique par la création de la Direction générale des finances publiques (DGFIP ou DGFP) en avril 2008. 

Constat de l’immobilier

La Crise Mondiale se résorbe.

Un an après la crise économique, le marché immobilier se stabilise et se remet peu à peu de ses déboires.

Nous pouvons  relativiser ces bons résultats.  La France est mieux placée que certains voisins européens tels l’Espagne ou l’Angleterre par exemple.

I/ Les ventes Immobilières :

Le constat est rassurant, les prix de  l’immobilier n’ont pas baissé autant qu’on pouvait le craindre. Les transactions réalisées au cours de ces derniers mois montrent cependant que les prix amorcent une légère remontée de 1 % par rapport aux mois précédents.

Selon les Notaires, les appartements ont retrouvé les niveaux de prix pratiqués en juin 2007.

Les ventes de maisons ont été plus touchées par la crise, et se négocient sur les mêmes bases  qu’avril 2006.

On atteint pour l’instant  une phase de stagnation des prix après des baisses dans l’hexagone de l’ordre 7,8% sur l’ancien.

2/ L’Immobilier Commercial:

Paris enregistre un léger rebond de l’immobilier d’entreprise avec près de 180 000 m² commercialisés au cours des 9 premiers mois de 2009.

La baisse de 22% enregistrée entre 2008 à 2009 pour le centre des affaires à Paris, a vu une augmentation de 8% d’augmentation des locations commerciales lors du 3^ème et du  4^ème trimestre 2009.

Nous constatons que la spéculation sur la baisse des prix est terminée.

L’immobilier tente de sortir de la crise avec l’aide notamment  des taux de crédit qui n’ont jamais été aussi bas.

Les craintes demeurent cependant du fait de la montée du chômage qui pèse sur les décisions des ménages.

Doit-on croire en notre chère bonne pierre ?

                                                                                                                           O.T