éditoDans le contexte d’un marché immobilier particulièrement sensible, objet d’une réglementation contraignante, la vocation de notre entreprise est d’être présente pour répondre aux questions et régler les difficultés. Son meilleur gage de qualité ? Son expérience de gestionnaire de patrimoines depuis plus de deux cent ans fait sa réputation auprès de sa clientèle particulière et institutionnelle. |
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actualités15.06.2009 EDITO 15 VI 2009 Est-ce le bon moment pour acheter ? Le chiffre fatidique et attendu est tombé comme un couperet : les ventes de logements en ile de France (une des régions qui résistait le mieux jusqu’à récemment au repli du marché entamé l’an passé au niveau national) se sont effondrées de + 40 % au premier trimestre 2009 par rapport au même trimestre de 2008), mais, pourtant, la baisse des prix est loin d’être spectaculaire, et spécialement à Paris, notre petite exception qui confirme la règle. Face à ce constat, on pourrait donc se demander si la période actuelle est opportune et idéale en vue de l’acquisition d’un bien immobilier, ou, si on en a la possibilité, ne serait-il pas préférable d’attendre quelques mois, voir pourquoi pas une poignée d’années, avant de faire le grand saut ? Dans ces périodes de doutes et d’incertitudes, liées à la crise financière sévère de l’automne 2008, puis de ses implications économiques en cours, il est bon de prendre un peu de recul de manière à se distancier des constats à l’emporte-pièce ou encore des idées reçues. Rappelons tout d’abord que chaque bien immobilier est spécifique et que sa valeur réelle ne pourra être connue qu’au moment de sa vente effective. Cependant, ne perdons pas de vue que la valeur du bien que vous allez acquérir, va évoluer plus ou moins comme la tendance générale du marché. Ainsi, les biens de qualité situés dans les quartiers les plus recherchés (puisque les plus chers) et agréables de la capitale ou de sa proche banlieue, connaitront tôt ou tard une baisse sensible et significative. Paris vient donc d’enregistrer le nombre de ventes trimestrielles le plus bas depuis 1986, et les statistiques des Notaires montrent que le retournement du marché dans la capitale se concrétise d’abord par une forte baisse du nombre de transactions (comme en 1990) sans baisse de prix sensible, mais que celle-ci deviendra forte ensuite pendant plusieurs années (un cycle d’environ 4/5 ans), puis une reprise des transactions qui stabilisera pour un bon moment le marché avant de le réorienter vers une hausse durable et soutenue : c’est là que les acheteurs se bousculeront pour « acheter dans un cycle haussier », un peu comme un produit financier. Ainsi, il y a de fortes chances que le marché immobilier baisse pendant plusieurs années (au minimum 3 ans), avant de se stabiliser 2 ans en moyenne, puis de repartir à la hausse durablement. Fort heureusement, notre patrimoine immobilier ne connait pas la volatilité des indices boursiers, et historiquement, nous pouvons observer des périodes baissières puis haussières bien plus longues que sur les marchés financiers. Il faut également préciser que la longue période haussière qui s’est achevée l’année dernière (+169 % à Paris entre 1996 et 2008 !) n’a jamais été aussi déconnectée de la hausse du pouvoir d’achat ; et la contraction des crédits immobiliers en cours et à venir aura forcément une incidence sur le nombre de transactions et les prix des logements. (Même si les logements neufs semblent bénéficier un peu des avantages fiscaux de En résumé, il « est urgent d’attendre », de nombreux vendeurs font le mauvais calcul de ne pas adapter et réduire leur prix de vente, ou tout simplement retirent leur bien du marché en attendant des jours meilleurs, mais le temps joue contre eux et les acheteurs anticipent une baisse importante des prix qui tarde à venir, mais qui ne fait aucun doute et s’inscrira dans la durée. Le moment est donc loin d’être idéal pour acheter, et compte tenu de l’inertie intrinsèque du marché immobilier, il est préférable d’attendre au moins un an avant d’avoir une idée plus précise de la baisse qui va se révéler aux yeux de tous ces prochains mois, et tout ceci en espérant que la croissance reparte à la hausse en 2010 comme nos chers économistes (ou gouvernants) le prédisent ! L’idéal sera peut-être d’acquérir son bien au moment le plus opportun, c'est-à-dire juste avant que le marché ne redevienne haussier pour une longue période, et surtout avant que les vendeurs puissent faire leur choix au milieu de la très grande quantité d’acheteurs qui reviendront sur le marché d’acquisition et qui auront forcément moins de marge de négociation et une très vive concurrence ! (conditions suspensives de crédits, apports personnels, etc.…) Pour terminer, donnons un petit conseil aux vendeurs de leurs biens : n’oubliez pas le moment venu de répercuter l’inflation sur le prix d’acquisition de votre bien afin de déterminer le prix minimum en-dessous duquel vous ne souhaitez plus vendre pour ne pas perdre d’argent : Ainsi un bien acheté par exemple 100 000 € en 1996 sera valorisé à 119 000 € en 2008 en valeur constante, après un rapide calcul du taux d’inflation publié par l’INSEE entre ces 2 dates. (+21 % en valeur constante) tenir compte donc de ceci et des travaux investis pour fixer le prix plancher à la revente.) C.L.
09.06.2009 Edito 15.05.2009 EDITO 15 V 2009 La maîtrise des risques concernant les travaux engagés par le propriétaire bailleur. En raison de l’uniformisation des législations des pays membres de l’Union Européenne, les obligations légales et réglementaires se sont multipliées depuis plusieurs années pour protéger les intervenants sur les chantiers. Ainsi, le coordonnateur de sécurité et de protection de la santé (C.S.P.S) a fait son apparition sur les chantiers dont il assure la sécurité et celle des personnes dans le respect des règles de prévention du code du travail. Il intervient dès qu’il y a plus d’une entreprise intervenant sur l’ouvrage, exception faite des résidences principales des personnes physiques. Son rôle est obligatoire lorsque la nature des travaux présente un risque qualifié et reconnu. Ces risques sont listés par voie réglementaire. Son niveau de compétence doit correspondre à leur nature. Le coordonnateur intervient à trois moments successifs : Lors de la phase d’étude des travaux (visite des lieux, établissement des devis, aide à l’établissement des diagnostics avant travaux, prévenir les organismes de la nature des travaux, de leur durée, etc..). Son rôle est d’anticiper de toutes les manières possibles les risques futurs pour les intervenants mais également pour les personnes extérieures au chantier et les mesures à la charge du maître d’ouvrage. Il établit un plan général de coordination (PGC) qui liste et préconise les mesures à prendre par les entreprises pour éviter ces risques. Celles-ci élaborent un plan particulier de sécurité et de protection de la santé qui est le mode d’emploi du chantier pour les personnes sur place. Cette phase est indépendante des deux autres et peut-être conduite par un coordonnateur différent de celui qui suivra les travaux. Pendant les travaux, il s’assure que la sécurité des intervenants est correctement assurée. Il peut prendre toutes les mesures qu’il estime nécessaire, y compris arrêter le chantier, pour assurer la sécurité des personnes. Il peut modifier et faire évoluer son plan général de coordination pour que la sécurité soit en phase avec les évolutions du chantier. IL rédige le registre journal dans lequel il consigne les éléments de la vie du chantier, ses préconisations, etc. Enfin, Il intervient à la réception du chantier. Il s’assure que l’ouvrage est conforme au cahier des charges et à ses préconisations. Il rédige de manière définitive le document d’intervention ultérieure sur l’ouvrage. Il s’agit de la notice d’utilisation de l’ouvrage pour les intervenants futurs. Il définit les mesures à prendre pour intervenir en sécurité sur l’ouvrage réalisé. L’intervention du coordonnateur est Le coordonnateur de sécurité qui est rémunéré par le maître d’ouvrage est un acteur essentiel de la bonne réalisation des travaux par le propriétaire. Il n’est pas une contrainte de plus mais le moyen supplémentaire de veiller à la sécurité des travailleurs avant, pendant et après le chantier. Le maître d’ouvrage est responsable pénalement. Il doit s’entourer de personnes compétentes pour limiter les risques. De plus en plus, la législation nous rappelle que le propriétaire est un maître d’ouvrage considéré comme un professionnel. R.L15.04.2009 EDITO 15 IV 2009 Ceci est notre premier édito d'une série mensuelle que nous espérons longue et pérenne. Son objet résolument volontariste est d'apporter un éclairage particulier sur la conjoncture. Il ne s'agit pas de traiter de l'information à proprement parler mais dépassant ce cadre, d'en extraire les conséquences potentielles et probables. Cette approche est donc généraliste et offre des pistes de recherche et de réflexion susceptibles de générer vos questions auxquelles nous tenterons de répondre par le canal de notre site. Nous sommes heureux de l'intérêt et de l'utilité que la lecture de cet édito a le vœu de vous apporter. ------------------------------------------------ Le marché immobilier français, déprimé depuis de longs mois, montrera t-il des signes de reprise dans un avenir proche? La purge des prix est elle durable? La première constatation est que les prix actuels, rapportés aux revenus des ménages, se situent à un niveau supérieur des moyennes de longue période, et devraient donc poursuivre leur baisse jusqu'à atteindre un tel niveau. L'observation graphique suggère en effet la poursuite de la baisse pour 2009 et 2010 et donc des portefeuilles d'actifs dans leur ensemble et pour tous les agents économiques. La situation Européenne est en décalage avec celle de l'Amérique du Nord où après trois années de baisse la demande de biens immobiliers se redresse compte tenu de la faiblesse historique du taux des prêts immobiliers. Un tel frémissement Nord Américain, s'il se confirmait pourrait être transmis à l'Europe et augurer d'une reprise plus générale et du retour du marché à échéance de fin 2010, qui apparait comme inéluctable et ne pourrait être compromis que par le lancement de grands programmes de construction qui en accroissant l'offre ralentirait la reprise. Or, en Europe et particulièrement en France, le risque de tels programmes de construction de la part de promoteurs propriétaires de terrains à bâtir n'est pas significatif comme aux Etats-Unis où les ouvertures de chantiers sont en progrès. La baisse actuelle des prix va donc se poursuivre dans notre pays mais dans une moindre mesure et durée compte tenu des stocks de logements qui ne sont pas pléthoriques comme outre-Atlantique. Par ailleurs, s'il faut prendre en compte l'ampleur du déficit budgétaire de la Nation qui va entraîner une hausse importante des taux d'intérêt, les coûts d'acquisition se trouvant renchéris et les prix diminués. Mais à l'inverse, la situation économique s'améliorant, l'inflation se réveillant, les revenus des acquéreurs augmenteront et les prix d'achat seraient valorisés. Ce scénario (initié aux Etats-Unis, terre d'élection des mauvaises et bonnes nouvelles), de reprise des ventes de logements et de freinage de la baisse des prix, va avoir pour effet de stabiliser les portefeuilles de prêt hypothécaire des banques américaines et par voie de conséquence du système financier international, et donc aussi notre économie nationale. La stabilisation du marché immobilier permettra alors de réduire les aides publiques considérables et d'alléger les taux de financement et de refinancement, de réduire enfin le déficit budgétaire chronique et de permettre le rétablissement de la loi de marché de l'offre et de la demande, c'est à dire de l'adéquation de la remontée des prix de l'immobilier avec les revenus des ménages. J-P.L 29.03.2009 Bilan du congrés 15.06.2009 EDITO 15 VI 2009 Est-ce le bon moment pour acheter ? Le chiffre fatidique et attendu est tombé comme un couperet : les ventes de logements en ile de France (une des régions qui résistait le mieux jusqu’à récemment au repli du marché entamé l’an passé au niveau national) se sont effondrées de + 40 % au premier trimestre 2009 par rapport au même trimestre de 2008), mais, pourtant, la baisse des prix est loin d’être spectaculaire, et spécialement à Paris, notre petite exception qui confirme la règle. Face à ce constat, on pourrait donc se demander si la période actuelle est opportune et idéale en vue de l’acquisition d’un bien immobilier, ou, si on en a la possibilité, ne serait-il pas préférable d’attendre quelques mois, voir pourquoi pas une poignée d’années, avant de faire le grand saut ? Dans ces périodes de doutes et d’incertitudes, liées à la crise financière sévère de l’automne 2008, puis de ses implications économiques en cours, il est bon de prendre un peu de recul de manière à se distancier des constats à l’emporte-pièce ou encore des idées reçues. Rappelons tout d’abord que chaque bien immobilier est spécifique et que sa valeur réelle ne pourra être connue qu’au moment de sa vente effective. Cependant, ne perdons pas de vue que la valeur du bien que vous allez acquérir, va évoluer plus ou moins comme la tendance générale du marché. Ainsi, les biens de qualité situés dans les quartiers les plus recherchés (puisque les plus chers) et agréables de la capitale ou de sa proche banlieue, connaitront tôt ou tard une baisse sensible et significative. Paris vient donc d’enregistrer le nombre de ventes trimestrielles le plus bas depuis 1986, et les statistiques des Notaires montrent que le retournement du marché dans la capitale se concrétise d’abord par une forte baisse du nombre de transactions (comme en 1990) sans baisse de prix sensible, mais que celle-ci deviendra forte ensuite pendant plusieurs années (un cycle d’environ 4/5 ans), puis une reprise des transactions qui stabilisera pour un bon moment le marché avant de le réorienter vers une hausse durable et soutenue : c’est là que les acheteurs se bousculeront pour « acheter dans un cycle haussier », un peu comme un produit financier. Ainsi, il y a de fortes chances que le marché immobilier baisse pendant plusieurs années (au minimum 3 ans), avant de se stabiliser 2 ans en moyenne, puis de repartir à la hausse durablement. Fort heureusement, notre patrimoine immobilier ne connait pas la volatilité des indices boursiers, et historiquement, nous pouvons observer des périodes baissières puis haussières bien plus longues que sur les marchés financiers. Il faut également préciser que la longue période haussière qui s’est achevée l’année dernière (+169 % à Paris entre 1996 et 2008 !) n’a jamais été aussi déconnectée de la hausse du pouvoir d’achat ; et la contraction des crédits immobiliers en cours et à venir aura forcément une incidence sur le nombre de transactions et les prix des logements. (Même si les logements neufs semblent bénéficier un peu des avantages fiscaux de En résumé, il « est urgent d’attendre », de nombreux vendeurs font le mauvais calcul de ne pas adapter et réduire leur prix de vente, ou tout simplement retirent leur bien du marché en attendant des jours meilleurs, mais le temps joue contre eux et les acheteurs anticipent une baisse importante des prix qui tarde à venir, mais qui ne fait aucun doute et s’inscrira dans la durée. Le moment est donc loin d’être idéal pour acheter, et compte tenu de l’inertie intrinsèque du marché immobilier, il est préférable d’attendre au moins un an avant d’avoir une idée plus précise de la baisse qui va se révéler aux yeux de tous ces prochains mois, et tout ceci en espérant que la croissance reparte à la hausse en 2010 comme nos chers économistes (ou gouvernants) le prédisent ! L’idéal sera peut-être d’acquérir son bien au moment le plus opportun, c'est-à-dire juste avant que le marché ne redevienne haussier pour une longue période, et surtout avant que les vendeurs puissent faire leur choix au milieu de la très grande quantité d’acheteurs qui reviendront sur le marché d’acquisition et qui auront forcément moins de marge de négociation et une très vive concurrence ! (conditions suspensives de crédits, apports personnels, etc.…) Pour terminer, donnons un petit conseil aux vendeurs de leurs biens : n’oubliez pas le moment venu de répercuter l’inflation sur le prix d’acquisition de votre bien afin de déterminer le prix minimum en-dessous duquel vous ne souhaitez plus vendre pour ne pas perdre d’argent : Ainsi un bien acheté par exemple 100 000 € en 1996 sera valorisé à 119 000 € en 2008 en valeur constante, après un rapide calcul du taux d’inflation publié par l’INSEE entre ces 2 dates. (+21 % en valeur constante) tenir compte donc de ceci et des travaux investis pour fixer le prix plancher à la revente.) C.L.
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