Cet éditorial du 8 mai 2017 est consacré au choix de l’indice pour les locations commerciales.
Dans le cadre d’une nouvelle location , d’un loyer a réviser , d’un renouvellement d’un bail .
ICC, ILAT ou ICC.
Cette correspondance échangée avec Mre Pialoux et Mre Frezal a le mérite de répondre à cette question, dans le cadre de la législation et de la jurisprudence à ce jour.
Nous sommes à votre disposition pour en parler et vous conseiller.
SELARL DE LASTELLE PIALOUX FRÉZAL 83 QUAI D’ORSAY 75007 PARIS Tél : 01 70 61 88 60 – Fax : 01 70 61 88 69 contact@delastelle.avocat.fr Michel PIALOUX Spécialiste en droit immobilier François de LASTELLE Sophie FRÉZAL Avocats associés
S.C.S MESSIEURS LANGLOIS ET CIE Monsieur Thierry LANGLOIS
tlanglois@ll1773.com
MP/MP/CD Paris, le 24 avril 2017
AFF. LANGLOIS CONSULTATIONS N/REF. 20150334
Cher Monsieur,
Vous m’avez interrogé sur les possibilités de continuer à utiliser dans les diverses hypothèses de fixation des loyers des baux commerciaux l’indice du coût de la construction, nonobstant l’entrée en vigueur de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, dite loi Pinel.
En effet, l’article 9 de la loi précitée modifie les articles L145-34 et L145-38 du Code de commerce en supprimant l’indice du coût de la construction (ICC) comme indice de référence pour la fixation du bail renouvelé en l’absence de déplafonnement ou la révision légale du loyer en sorte que deviendraient seuls applicables, en fonction de leur champ d’application, l’indice des loyers commerciaux (ILC) pour les activités commerciales et artisanales ou l’indice des activités tertiaires (ILAT) pour les activités de bureaux, les professions libérales et les plateformes logistiques.
Pour répondre à votre interrogation, il convient de distinguer les diverses hypothèses de fixation des loyers commerciaux.
- a) Sur le loyer initial
Aucune disposition du statut des baux commerciaux ne vise la fixation du loyer initial d’un bail commercial. Cette fixation demeure libre et n’est pas envisagée par la loi Pinel.
- b) Sur la révision triennale légale
La fixation du loyer en révision en application de l’article L145-38 est expressément visée par l’article 9 précité de la loi Pinel. Au surplus, cet article L145-38 est d’ordre public (cf. article L145 du Code de commerce). Dès lors, il ne paraît pas possible d’y déroger.
Ainsi, le loyer révisé en application de l’article L145-38 ne peut intervenir que sur la base de la variation de l’indice des loyers commerciaux. 2/3
- c) Sur les clauses d’échelle mobile
Aucune disposition de la loi nouvelle ne vise les clauses d’échelle mobile implicitement admises par l’article L145-39 du Code de commerce.
Dès lors, rien ne paraît interdire de recourir toujours à l’indice du coût de la construction pour les baux conclus ou renouvelés à compter du 1er décembre 2014, date d’application de la réforme législative pour les modifications des articles L145-34 et 38 du Code de commerce.
- d) Sur la fixation du loyer du bail renouvelé
L’article L145-34 du Code de commerce n’est pas d’ordre public. Dès lors, la jurisprudence a de longue date posé le principe que le plafonnement ne s’impose qu’en l’absence d’accord des parties.
Dès lors, la jurisprudence a posé le principe qu’une clause excluant le plafonnement du loyer du bail renouvelé est valable car rien ne s’oppose à ce que les parties choisissent d’un commun accord de déterminer à l’avance par une stipulation du bail les conditions de fixation du prix du bail renouvelé (en ce sens, Cass. 10/03/2004 ; Cass. 3e civ. 27/10/2004 ; CA PARIS 12/02/1999, ….).
Le même raisonnement me paraît applicable à propos de l’indice du loyer retenu pour calculer le loyer plafonné.
Dès lors, les parties peuvent à mon sens valablement déroger à la loi et fixer comme bon leur semble en fonction éventuellement d’une variation de l’indice du coût de la construction le loyer renouvelé.
Ainsi, dans un arrêt récent de la Cour de cassation (Cass. 3e civ. 13/07/2011, n° 11-11.072) sur une question préalable de constitutionnalité, il est rappelé que « la règle du plafonnement de s’applique pas lorsque les parties l’ont exclue de leur prévision contractuelle et ont pu s’accorder sur le montant du loyer du bail renouvelé … ».
Dès lors, je pense qu’un calcul du loyer renouvelé en fonction de la variation de l’indice du coût de la construction demeure parfaitement valable, nonobstant l’entrée en vigueur de la loi du 18 juin 2014.
Dès lors également que la jurisprudence a admis que les parties pouvaient amiablement déroger à l’article L145-34 en déterminant à l’avance par une stipulation du bail les conditions de fixation du prix du bail renouvelé, le même raisonnement peut s’appliquer à un bail qui prévoirait que le renouvellement, sauf motif de déplafonnement, s’opérerait en fonction de la variation de l’indice du coût de la construction. 3/3
Espérant avoir répondu à votre attente et demeurant à votre entière disposition pour plus amples précisions, je vous prie d’agréer, Cher Monsieur, l’expression de mes sentiments dévoués.
Je vous prie d’agréer, Cher Monsieur, l’expression de mes sentiments dévoués.
Sophie FRÉZAL Michel PIALOUX